最近，许多读者来信反映，所居住小区内道路两旁被物业公司划出停车位，并对外出租，导致许多有车业主的车辆无处可停，引起业主不满。此外，还有一些小区物业公司对业主停放在小区内的车辆收取占地费，但一旦车辆出现被刮损的情况，物业公司却拒绝赔偿从而引起纠纷。
就此类问题，天津众磊律师事务所张雨波律师进行了答复——
小区停车位纠纷涉及物权、物业管理以及合同等多个法律关系，需要解决车位所有权归属问题、如何使用停车位以及使用人与管理者之间的关系定位等多个问题。
根据我国《物权法》第74条的规定，在小区建筑区划内的停车位、停车库如果没有计入开发建设成本和销售面积，属于开发商所有，其使用方式（出售、附赠、出租）应当由开发商与业主在《商品房买卖合同》中进行约定。占用业主共有的小区道路、绿地以及小区其他公共场所、场地用于停放车辆的车位属于小区全体业主共有。目前，我市基本情况是，地下停车场产权多归开发商所有，地上车位权属多归全体业主所有。根据我国《物权法》及《物业管理条例》相关规定，小区物业管理公司如果需要对上述业主共有的停车场地进行规划、出租，应当经该小区业主委员会或业主大会的批准授权后才有权规划出租，但首先应当满足小区业主的需要。
针对小区车位收费主要有两大类，一类是上面来信中谈到的物业公司收取的各种名目的场地占地费等，此类收费应当属于物业管理费范围，收费项目及标准须经小区业主委员会或业主大会批准，收取费用列入物业管理收支，向小区业主公开。另一类是车辆保管费、停车费，按照天津市存车业管理规定，物业管理公司要经市存车业管理委员会批准，报所在区物价局审批，取得《收费许可证》后方可对停放车辆收费，所取得收入应当在物业管理公司与小区业主委员会之间合理分配。
如果业主车辆存放在小区内没有收费或者收取的是占地费，则业主与物业管理公司之间属于物业管理服务合同关系，物业公司对车辆毁损、丢失是否承担责任要根据业主委员会与物业公司签订的《物业管理委托合同》或业主与开发商签订的《前期物业管理合同》中约定内容确定。如果物业公司取得《收费许可证》后将小区车位规划后出租，则存车业主与物业公司之间成立车辆保管合同，物业公司作为车辆保管人对业主车辆的毁损、丢失承担违约赔偿责任。 |
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