某花园小区是石家庄市建立较早的高档别墅小区。该小区位于鹿泉市境内，周围风景秀美，加之小区内湖光亭阁相映成趣，会所、物业楼、幼儿园等一应俱全，吸引了200多户居民入住。

　　2003年7月，小区全体业主经民主选举，并报政府有关部门批准成立业委会。同年11月，业委会与开发商某房地产开发商(以下简称“开发商”)进行了物业用房移交，包括门卫和岗亭、绿化队用房等，但没移交物业楼。后来，开发商将会所、绿化队用房未经业委会同意擅自改作其他用途。经长期协商未果，小区业委会遂将开发商告上鹿泉市人民法院，请求法院确认小区内的物业楼、会所、绿化队用房等属于小区的公用设施。

　　2009年3月，鹿泉市法院对此案进行了审理。开发商认为，物业楼和会所登记在其持有的房屋所有权证上，应归其所有，业委会诉求没有法律依据。同时认为，业委会的职责范围仅限于选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋和配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，业委会不具备诉讼主体资格。

　　一审法院认为，花园小区业委会依法成立，代表住宅区内全体业主向开发商主张业主的共同利益，可以以自己的名义提起诉讼。业主购买商品住宅，不仅是购买住宅用房，同时包括与之相配套的公用设施、公共场所和服务用房，业委会要求绿化队用房及物业楼归全体业主所有的主张应给予支持。会所是开发商所建，用于经营，其所有权归开发商所有。判决，绿化队用房、物业楼归某花园小区全体业主共有。

　　一审判决后，双方均不服，分别向石家庄市中级人民法院提起上诉。

　　关于花园小区业委会是否具有诉讼主体资格。二审法院认为，根据物业管理条例的规定，花园小区业委会是由全体业主大会选举产生的，经有关行政部门备案的，并且是实际履行物业管理职责的执行机构组织，其诉讼请求是涉及整个物业管理区域内的公共利益，且经过了业主大会的授权，据此，应予确认业委会具有诉讼主体资格。

　　关于会所所有权的争议。法院认为，会所是开发商投资所建，从其对外宣传资料上看，该会所是开发商用于小区内从事商务服务活动的经营性配套设施，与必要的物业管理用房不同，而且其产权也登记在开发商的名下，因此该会所的所有权应归开发商所有。根据物业管理条例第27条规定，业主虽然对该会不具有所有权，但会所作为小区的重要服务配套设施，是该区域内的共用设施，业主对其应当享有使用权。开发商在销售指南中有明确说明和承诺，因此未经业主大会同意，开发商不得改变会所的使用用途和擅自处分，公司应按照销售指南中的说明和承诺，恢复会所的使用经营状态。 关于物业楼归属，二审法院认为，根据物业管理条例第30条和第38条的规定：建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房；物业管理用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。该案所争议的物业楼属于小区必要的物业管理配套设施，应当归全体业主共有，一审判决物业楼归全体业主共有没有不当。最终，二审判决：驳回上诉，维持原判。(河北日报记者刘常俭)

　　〖说法〗

　　物业楼应归业主共物权法第73条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。物业管理条例第38条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

　　可见，物权法和物业管理条例都明确规定了物业服务用房属于全体业主共有。因此，本案法院一二审均判决物业楼归小区业主所有是站得住脚的。

　　有的读者也许要问，既然物业楼归业主所有，小区物业楼若出租自己能否分到一份红利？我如果把小区的住房卖了，不在小区住了，我能否也带走物业楼中的一份房产？笔者认为，依据建筑物区分所有权的法律理论，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施及物业服务用房属于小区共有物业中的共有配套设施。共有物业指专有部分及专有部分附属物以外的，由业主共同享有所有权的建筑物及其附属物部分。小区共有物业形成的客观原因是小区共有物业为住宅的必要配套设施，是业主实现对住宅居住不可缺少的条件，其一般不能独立成为各业主专有部分及其附属物。小区共有物业中的共有配套设施是指与小区建设和居住使用分不开，依法必须配套修建的，且其建设费用一般已摊进住房销售价格的，由整个住宅小区全体业主享有共有权的小区配套设施。

　　具体而言，从自然物理属性和功能用途这两个方面来比较，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施及物业服务用房，在构造及使用上既具有共有部分非独立性的物理属性，同时在功能用途方面也具有作为共有部分对于全体业主而言的公共性及非排他属性，因此，小区道路、绿地、其他公共场所、公用设施及物业服务用房，只要是按照小区规划建设的，业主即享有共有权。

　　因为小区物业服务用房属于全体业主共有，小区的物业服务用房因出租而产生的收益也应归全体业主共有。这部分收益的使用或分配应由全体业主决定。但是，如果业主把自己的房产卖了，他不能带走物业服务用房中的一部分房产，因为物业服务用房的产权属于全体业主共有，处分共有房产，应经全部共有权人同意。从另一方面来说，你出卖房屋在定价时实际上已经将小区内的公共设施包括物业楼等考虑在内了，买主在买房时不会孤立考虑你所出卖出的那一套房屋，也同时会把小区内的公共设施一并考虑进去的。